“Нашим соседям бесплатно заменили прибор  отопления, когда у них прорвало трубу. А когда у нас в ванной потекла батарея, сантехник сказал, что надо платить за замену. Дескать, это наше личное имущество, а не общедомовое. С какой стати? Мы ведь отдаем за квартиру в месяц почти пять тысяч рублей. Это 60 тысяч в год!”, “Мы живем на первом этаже и не пользуемся лифтом. Почему мы должны за него платить?”, “На каком основании ЖЭК берет деньги за прочистку раковины?”.

Подобные звонки в редакцию не редкость. Почему одна и та же услуга в одном случае оказывается бесплатной, в другом – нет? Где заканчивается сфера ответственности управляющих компаний и начинается ответственность квартиросъемщика? “ЗВ” разбирался в тонкостях жилищно-коммунальных проблем и их решений. По закону общедомовое имущество коммунальная служба должна ремонтировать и поддерживать в исправном состоянии за счет регулярных ежемесячных платежей жильцов. Но многие квартиросъемщики не понимают, что относится к общедомовому имуществу. За что отвечают они, а за что – жилищная компания, где граница между своим и общим. Казалось бы, все просто: что в квартире, то личное, что вне ее стен – общедомовое. Однако это не так. Свое или общее? – Люди должны знать, что общедомовое имущество – это не только стены, – поясняет главный инженер Норильской жилищно-эксплуатационной компании (НЖЭК) Сергей Рубцов. – К нему относятся все инженерные коммуникации, которые были на момент постройки дома и внесены в его техпаспорт и которые обслуживают весь дом. В частности, вертикальные участки трубопровода до квартирных вентилей включительно, а также электропроводка, коллективная антенна, лифт. Иными словами, общедомовое имущество – это имущество, предназначенное для обслуживания более одной квартиры. Например, к нему отнесены системы отопления. Замена любых ее неисправных элементов за счет собственника или нанимателя незаконна. Но. Имущество жильцов начинается после перекрывающего вентиля. То есть тот участок тепло- или водопровода, который автономно перекрывается в вашей квартире, уже ваша собственность. В этом случае ЖЭУ вправе требовать оплатить замену или ремонт по установленному тарифу. Независимо от того, собственник вы или наниматель. Если же вентили в квартирные трубы не врезаны и для ремонта надо  перекрывать воду или тепло во всем подъезде, то все ваши батареи считаются общедомовой собственностью. Их содержание и ремонт – сфера ответственности жилищной компании. (Здесь надо иметь в виду, что в любом случае вы должны  ставить свою обслуживающую организацию в известность обо всех неисправностях и дефектах внутриквартирного трубопровода, которые могут привести к аварии.) Еще один момент: бесплатно коммунальные службы меняют только неисправные элементы. Если же вы хотите, чтобы вместо исправного радиатора вам просто поставили новый, за это придется платить. А за раковины, унитазы, смесители однозначно отвечают жильцы. По словам Сергея Рубцова, часто норильчане обращаются в ЖЭУ с изначальной установкой “вы должны”. – Бывает, приходят: вы нам то-то и то-то должны бесплатно сделать. Мы объясняем: нет, не должны. Если у вас раковина забилась, за прочистку надо платить. Раковина ваша, вы должны следить за ее состоянием и несете ответственность, если затопите соседей. Такие же правила распространяются на электрические сети: имущество жильцов начинается на входных зажимах квартирного электросчетчика. Замена проводки внутри квартиры, как и замена электросчетчика, – забота квартиросъемщиков. Я не я, и антенна не моя Если с трубами все понятно и очевидно, то коллективные антенна и лифт – предметы нескончаемых споров. Доводы жильцов можно понять: почему я должен платить, если не пользуюсь? – Действительно, сейчас 90% норильчан не пользуются коллективной антенной, почти у всех кабельное телевидение, – соглашается Сергей Рубцов. – Но антенна есть, внесена в техпаспорт. Дома были так спроектированы – эта инженерная коммуникация существует, и за ней, как за общедомовым имуществом, нам тоже приходится следить. С другой стороны, технологии не стоят на месте. Наш президент распорядился развивать цифровое телевидение, и кто знает, возможно, через год-два все будут избавляться от кабельного и переходить на цифровое, где 11 бесплатных каналов и абонентская плата ниже в несколько раз. Что касается лифта, он также является общедомовой собственностью. За его содержание и текущие ремонты должны платить все жильцы, независимо от того, живут они на первом или втором этаже или находятся в отпуске.  (Перерасчет коммунальщики делают только по горячей и холодной воде и водоотведению.) – Это разумно, – считает Сергей Рубцов. – Иначе, например, жилец пятого этажа скажет: “Я веду здоровый образ жизни и хожу пешком”. А вслед за ним все 36 квартир скажут, что не пользуются лифтом. Так можно дойти до того, что первый этаж не будет платить за кровлю, а девятый – за сваи. Тем не менее есть граждане, которые из чувства протеста принципиально не платят за антенну и лифт. Смысла в этом нет, зато есть большая глупость: как только накопится значительная сумма задолженности, обслуживающая организация может запросто на законных основаниях отсудить эти деньги да еще и взыскать пени. Вырежи и сохрани Большинство наших граждан не привыкли читать законы. Тем не менее напомним, что ответы на многие вопросы можно найти в трех документах: Порядок предоставления коммунальных услуг (утвержден постановлением правительства №307), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление правительства №491) и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (постановление Госстроя №170). Они есть в Интернете на многих сайтах, их легко найти через любую поисковую систему. В этих правилах расписано все – от особенностей зимней уборки дворов в городах северной климатической зоны до того, как должны располагаться на фасадах жилых домов флагодержатели и указатели пожарных гидрантов. Есть там, конечно, и четкое определение того, что входит в состав общего домового имущества. Это (цитируем): “– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного  на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств (попросту – вентилей. – Авт.), коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; – внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; – внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях”. Общедомовым имуществом также являются лифты и лифтовые шахты, лестницы и лестничные площадки, несущие и ограждающие конструкции, технические этажи, подвал и чердак со всеми инженерными коммуникациями, а также земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен дом. Более подробно весь перечень можно прочитать  непосредственно в документах. Третья беда России По степени раздражения и недовольства со стороны потребителей сфера ЖКХ, пожалуй, занимает непочетное первое место. Но если взглянуть на проблему глазами не потребителя, а исполнителя, то есть коммунальных служб, становится понятно: работа у них не просто неблагодарная, а зачастую трудозатратная, но бесполезная. Как ходьба вверх по эскалатору, который движется вниз. Это проблема не только Норильска: жилищно-коммунальное хозяйство уже давно называют третьей бедой России. Еще два года назад глава Минрегионразвития Виктор Басаргин заявлял, что основные фонды ЖКХ изношены на 60%, а в некоторых населенных пунктах – на все 90. Чтобы восстановить эту инфраструктуру, нужно не меньше шести триллионов рублей – в разы больше, чем каждый год тратится на ЖКХ из консолидированного бюджета субъектов РФ. Шесть триллионов – это (для сравнения) примерно шестьсот годовых бюджетов Норильска. Коммунальщики говорят, что им приходится бесконечно латать прорехи в старых домах с обветшалыми коммуникациями. Пока в одном месте латают, в другом образуется очередная дыра. В эти дыры деньги ухают, как в бездонную бочку. При этом зарплаты в сфере ЖКХ – это общеизвестно – одни из самых низких в стране, и квалифицированный персонал долго не задерживается. Конечно, гораздо дешевле обходилось бы содержание новых жилых зданий. Только вот строят теперь не везде. Из-за спада в строительстве объем ветхого и аварийного жилья растет. Нехорошая тенденция Отдельно стоит сказать о том, что свою, и немалую, лепту в разрушение и без того разваливающегося жилищного фонда вносят  сами граждане. Не только тем, что копят миллионные долги по квартплате, но и тем, что совершенно не берегут то самое общедомовое имущество. – Некотрые северяне привозят с собой образ жизни даже на материк, – рассказала как-то одна бывшая норильчанка, а ныне жительница Белгорода. –  Мы в свое время заселились в новый дом, где два подъезда были выкуплены норильчанами-переселенцами. Прошло время, и эти два подъезда превратились в типично норильские, если вы понимаете, о чем я говорю. Во всех чисто, а в наших – грязь, мусор, разбросанные газеты, разрисованные стены. Другая бывшая норильчанка, уехавшая в прошлом году на материк, с досадой говорила, что пришлось купить квартиру подороже, но зато не в “норильском” доме. А иначе, говоит моя собеседница, пришлось бы опять терпеть бесконечное свинство на площадке. Впрочем, далеко ездить не надо: о свинстве каждый из нас может судить по собственному подъезду. – В 2011 году мы повесили в подъездах новые почтовые ящики – 360 больших секций, – продолжает Сергей Рубцов. – Через пять дней квартиросъемщики одного из домов принесли заявление – ящики уже кто-то сорвал, да еще и погнул. И так не только с ящиками. Домофоны ломают, стекла бьют, дверные ручки выворачивают с корнем, лампы выкручивают, электросчетчики воруют, лифты, даже антивандальные, умудряются портить. В прошлом году в Кайеркане объявился поджигатель – два лифта спалил дотла. Выгорела не только кабина – пламя было такое, что и на этажах поплавились двери. По словам главного инженера НЖЭК, замена двух сгоревших лифтов обошлась обслуживающей организации в пять миллионов 200 тысяч рублей. (К слову, задолженность этих двух подъездов по квартплате составляет 5,5 миллиона.) – Этой суммы хватило бы, чтобы отремонтировать два трехподъездных дома, и еще деньги остались бы, – сокрушается Сергей Рубцов. – А кабели? Сначала прокладывают один в квартиру, потом другой, потом переподключаются. Пучки ненужных проводов могут годами висеть на стене в подъезде – никому в голову не придет их обрезать. Если взрослые люди относятся к своему подъезду, дому, городу как дикари, то ожидать другого поведения от детей не стоит. Любой работник коммунальной сферы знает – самые грязные подъезды расположены в домах возле школ: утром дворник уберет – к вечеру здесь опять бутылки из-под пива, шелуха от семечек, бычки. Пресловутая психология временщиков выглядит слабым оправданием повсеместной разрухи. Когда приезжаешь, например, в Снежногорск (населенный пункт тоже далеко не материковский и не для пожизненного проживания), сразу замечаешь невероятную для Норильска чистоту в подъездах. Даже в тех, где нет домофонов.

Внутридомовая система электроснабжения тоже часть общедомового имущества